Que ce soit en locatif ou pour y vivre, un premier achat immobilier est un évènement déterminant : les sommes engrangées sont importantes, c’est un patrimoine décisif pour votre avenir et celui de votre famille, et c’est peut-être la première étape d’un projet immobilier de plus grande ampleur. Ainsi, il est fondamental de bien réfléchir avant de franchir le pas et, surtout, de connaître les « trucs » des professionnels. Pour faire le point, voici cinq conseils incontournables.
1. Faites-vous accompagner par des professionnels
L’immobilier n’est pas un hobbie comme un autre. Pour éviter des pièges qui peuvent coûter cher, il est nécessaire d’avoir des compétences techniques, juridiques et fiscales solides. Que vous achetiez pour vous installer ou générer un complément de revenus, que vous décidiez d’investir dans un appartement neuf ou une vieille maison à remettre en état, il est préférable de bien vous entourer. Si des proches ont de l’expérience, c’est formidable : demandez-leur conseil. Mais dans tous les cas, vous aurez besoin des services d’un professionnel. Pour être bien accompagné, faites appel à une agence réputée localement ou qui est membre d’un réseau national de renom, comme ca-immobilier.fr.
2. N’ayez pas peur de négocier
Oubliez la notion de « prix fixe » ! La pierre, c’est avant tout l’art de la négociation, et mieux vaut ne pas avoir froid aux yeux ! Même si vous achetez dans l’immobilier neuf, tentez quand même le coup, d’autant que quoi qu’il arrive, les frais de notaire (et, quoique plus rarement, d’agence) seront à votre charge. Mais là où vous avez la plus grande marge de manœuvre, c’est sur l’ancien. En effet, rares sont les biens anciens exempts de travaux : rénovations ou rafraîchissements de toutes sortes sont presque toujours au menu, et ces frais sont à inclure dans votre budget. Servez-vous en, ainsi que de tout ce qui peut porter préjudice à la valeur du logement, pour négocier le prix à la baisse. Si vous poussez le bouchon trop loin, ne vous inquiétez pas : le vendeur vous fera simplement une contre-offre.
3. Ne négligez aucun détail
En parlant de ce qui peut porter préjudice au bien, c’est un aspect fondamental : certains points peuvent vous aider à faire baisser le prix, mais d’autres sont rédhibitoires. Évitez d’office les rez-de-chaussée : ils se louent et se revendent péniblement, et pour pas grand-chose. Ensuite, gare aux copropriétés mal entretenues, aux logements sombres, humides ou mal insonorisés, aux quartiers mal famés ou bruyants (notamment à cause de la circulation), aux difficultés pour se garer, aux détails gênants comme un sanibroyeur, etc.
Par ailleurs, consultez attentivement les comptes-rendus d’assemblées générales, car ils vous donneront une idée des relations entre copropriétaires et des travaux à venir (pour cela, n’hésitez pas non plus à contacter le syndic en amont), et les diagnostics, qui peuvent mettre à jour des rénovations indispensables, par exemple en électricité, ou des dépenses de chauffage excessives.
4. Étudiez les aides et autres dispositifs fiscaux
Un projet immobilier, c’est d’abord la nécessité de se livrer à des calculs d’apothicaire. Sauf si vous avez l’argent en cash (c’est toujours un atout pour doubler les autres acheteurs), vous devrez évidemment souscrire à un prêt bancaire. Mais il existe différents dispositifs d’aide pour les primo-investisseurs : prêts à taux zéro (PTZ), éco-PTZ (pour la rénovation énergétique), prêts action logement, prêts de collectivité… Ne passez pas à côté d’une opportunité ! Et si vous achetez pour louer, jetez un œil aux dispositifs de défiscalisation.
Par exemple, saviez-vous qu’en louant meublé, vous entrez dans la catégorie LMNP, ce qui vous permet de déduire tous vos frais et de ne payer quasiment aucun impôt ? Et connaissez-vous le dispositif Pinel ? Dans une zone éligible, l’acquisition d’un logement neuf ou entièrement rénové par vos soins vous permet d’obtenir une réduction fiscale si vous vous engagez à louer à loyer plafonné pendant un certain temps.
5. Ne pensez pas à court terme
Acquérir un bien immobilier, ce n’est pas un projet pour demain, mais pour après-demain. Même si vous achetez pour vous-même, gardez en tête qu’un jour, vous pourriez souhaiter louer votre bien quelques années (par exemple, à l’occasion d’un déplacement professionnel) ou le revendre pour racheter (par exemple, si la famille s’agrandit). Quoi qu’il arrive, il est hors de question de perdre de l’argent sur une revente : renseignez-vous bien sur la cote, la tension locative et les perspectives de développement du quartier et assurez-vous que ce qui vous plaît dans le logement est de nature à plaire à la plupart des investisseurs ou locataires. Et surtout, veillez à avoir le budget nécessaire au maintien du bien et de la copropriété en bon état : si vous laissez votre patrimoine se délabrer, il perdra inévitablement de la valeur.