Vous songez à acquérir un bien immobilier pour augmenter vos revenus ? En procédant à un investissement LMNP en vue d’une location meublée, il est possible de bénéficier d’une défiscalisation conséquente. Mais avant de vous lancer, voici quelques points importants à connaître !
1. Il y a quelques conditions à respecter
Pour profiter du régime fiscal propre à un investissement LMNP, vous devez respecter les conditions suivantes :
- être un particulier et le propriétaire direct du bien concerné (c’est-à-dire, ne pas passer par une SCI) ;
- le bien doit être destiné à l’habitation ;
- le bien doit être pourvu d’une liste de meubles et accessoires définie par la loi ;
- la location du ou des biens ne doit pas être l’activité principale du propriétaire, ni lui rapporter davantage que 203 000 euros par an.
2. Il faut déclarer la création de votre activité
Un loueur en meublé non professionnel doit déclarer la création de son activité auprès du greffe du Tribunal de commerce ou du centre des formalités des entreprises, et ce dans un délai de deux semaines. Pour cela, vous devrez remplir un formulaire p0i.
3. Vous avez le choix entre deux régimes
Pour profiter des avantages fiscaux du LMNP, vous pouvez choisir de déclarer vos revenus au régime réel ou au régime micro-BIC :
- le régime fiscal micro-BIC vous permet un abattement de 50% sur les loyers perçus ;
- le régime réel signifie que toutes les charges sont déductibles, y compris votre investissement initial.
Si vous choisissez le régime réel, il est vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable, car le calcul de ce qui est déductible est assez complexe, et il est facile de commettre des erreurs. Vous pourrez ajouter cette dépense aux frais déductibles des impôts.
4. Vous pouvez louer plus cher
Voilà une excellente raison pour investir en meublé : ces biens se louent entre 10 et 30 % plus cher que les logements vides. C’est d’autant plus vrai dans les villes à loyers plafonnés, comme Paris, Lyon ou Lille : la loi autorise un loyer au mètre carré sensiblement plus élevé.
5. La durée minimum du bail est moins contraignante
En location vide, le bail tacitement reconductible est obligatoirement de trois ans. En meublé, il est réduit à un an, voire moins dans certains cas spécifiques. Un bail étudiant sera de neuf mois, un bail « mobilité » ira de un à dix mois maximum, et un bail saisonnier sera fixé au cas par cas (mais il ne peut, alors, s’agir de la résidence principale du locataire).
6. Davantage de turnover, mais des locataires généralement plus fiables
Les loyers impayés représentent un vrai cauchemar pour les bailleurs. En louant meublé, vous vous adressez à un public particulier, qui peut offrir des garanties supplémentaires : étudiants avec les parents pour caution, actifs qui se déplacent pour motifs professionnels, avec parfois une prise en charge partielle de leurs frais par l’entreprise ou, si vous faites le choix du saisonnier, des touristes. En général, ces types de locataires ont un profil sérieux, et n’ont en tout cas pas vocation à « s’incruster » en cas de difficultés financières. Reste un risque accru de vacances locatives : il conviendra donc de miser sur une ville à tension locative élevée.
7. Vous pouvez miser sur le marché secondaire des résidences gérées
Les résidences gérées, également appelées résidences de services, sont des immeubles où la location de biens meublés est accompagnée de prestations parahôtelières : résidences étudiantes, destinées aux séniors ou au tourisme par exemple. En ce cas, c’est l’exploitant de la résidence qui est votre locataire : vous n’avez plus à vous occuper de rien et le loyer est garanti que le bien soit habité ou non. Il peut donc être utile de jeter un œil au marché secondaire, c’est-à-dire aux logements mis en vente dans une résidence où tout est déjà mis en place.
8. En cas de revente, votre plus-value est la même que celle d’un particulier louant vide
À l’inverse des bailleurs LMP (loueur meublé professionnel), vous n’êtes pas soumis à la plus-value professionnelle en cas de revente. Vous n’êtes donc entièrement exonéré de plus-value qu’après 30 ans. Comme un LMP qui exerce depuis plus de cinq ans peut profiter du régime d’exonération des plus-values professionnelles, il convient de bien vous renseigner sur le statut le plus avantageux pour vous, selon la durée anticipée de votre projet locatif.